Гарантийный депозит: зачем он нужен, когда выплачивается и как возвращается

В большинстве случаев гарантии используются при заключении договора на рынке аренды. Мы спросили у наших юристов, что это такое, как она оплачивается и, при необходимости, как возвращается.

Что такое гарантия?

Гарантия — это фиксированная денежная сумма, которая гарантирует выполнение обязательств, вытекающих из условий договора. Обычно она эквивалентна месячной арендной плате. По словам Александры Марценюк, юриста департамента недвижимости и строительства компании «Регионсервис», в качестве гарантии могут быть внесены деньги, права собственности или обязательства. Она утверждает, что в качестве гарантии могут быть переданы деньги, права собственности или обязательства.

Гарантия возвращается туда, где она была внесена, если не соблюдены обстоятельства, предусмотренные договором, добавляет Евгений Кравченко, ведущий юрист Intana Legal по недвижимости и территориальным отношениям. При необходимости сумма гарантийного платежа будет компенсирована выполнением соответствующих обязательств. Гарантийные платежи — это не то же самое, что компенсация дополнительных обязательств, которые могут возникнуть в ходе исполнения договора. Депозиты не выполняют таких функций обеспечения, добавляет Александра Марценюк.

Основными обязательствами гарантийного платежа являются

определить степень серьезности намерения расторгнуть контракт; и
снизить риск невыполнения условий контракта,
мотивировать сторону, выплачивающую гарантию, к выполнению своих обязательств; и
повысить уровень доверия между сторонами контракта.

Когда используются гарантии

Для выполнения условий:

Гарантия сохранности имущества,
Оплата аренды,
компенсация за просрочку платежей,
Пособие,
Возмещение убытков и расходов.

Гарантийные платежи по договорам лизинга.

Наиболее часто гарантийные платежи используются в договорах аренды имущества. Условия гарантийного платежа обычно указываются в документации.

Фиксированная сумма гарантийного взноса или процент от суммы контракта,
порядок транспортировки и способ перевода денег,
Условия, при которых выплаты полностью или частично остаются в пользу бенефициара,
Условия, при которых платежи возвращаются,
Процедуры и сроки возврата,
процедуры зачета платежей в случае полного и неполного выполнения условий бенефициаром.

Условия гарантии должны быть вынесены в отдельный раздел «Гарантия» или подраздел «Аренда», поясняет Александра Марценюк.

Размер гарантийного платежа к договору купли-продажи определяется исключительно сторонами по взаимному согласию (Фото: Shutterstock)

Когда гарантия остается за собственником

Если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре, владелец оставляет гарантийный платеж себе.

Арендатор съезжает из помещения раньше срока. Это возможно, если в договоре указано, что залог остается в качестве штрафной санкции за одностороннее расторжение договора со стороны арендатора.
Арендатор выехал из квартиры, но не вернул помещение в соответствии с Актом передачи. Арендная плата взимается ежедневно, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи, до тех пор, пока он не перестанет официально (статья 622 Гражданского кодекса РФ). В этом случае владелец снимает долг с гарантии.
Помещение повреждено, но арендатор ничего не отремонтировал.
Арендатор просрочил арендную плату.

Возврат денег.

Чтобы не потерять гарантию, эксперты рекомендуют включить в договор следующие условия

Арендодатель обязан вернуть гарантию арендатору в течение трех дней после истечения срока действия договора аренды.
По желанию арендатора арендодатель может зачесть гарантию в счет арендной платы за последний месяц. Однако в этом случае гарантия не компенсирует возможный ущерб, нанесенный имуществу.
Если арендодатель удерживает деньги из суммы гарантии, он направляет арендатору письмо (уведомление) с указанием суммы или расчета и обоснования для удержания этой суммы.

Срок возврата гарантии может быть указан в договоре. Например, срок возврата может быть привязан к дате окончания действия договора; по словам Александры Марценюк, если срок выплаты гарантии не оговорен в договоре, у кредитора есть только семь дней с момента предъявления требования о возврате (ст. 314 ГК РФ).

Евгений Кравченко, главный юрисконсульт по недвижимости и территориальным отношениям компании «Интана»:

— Согласно статье 381 (1) Гражданского кодекса, задаток подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при которых кредитор вправе удовлетворить свое требование к должнику. Это происходит именно за счет обеспечительного депозита. Если залог должен быть возвращен после расторжения договора, но стороны заключают новый договор аренды той же квартиры, платеж остается у арендодателя для исполнения обязательств арендатора по новому договору.

Что делать, если арендодатель не возвращает страховой депозит

Если возврат гарантийного депозита задерживается, арендатор может направить досудебный иск заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако если эта процедура не решит проблему, ему следует обратиться в суд с требованием выдать судебный приказ, обязывающий его взыскать деньги с должника. Важно помнить, что судебный приказ возможен, если сумма задолженности составляет менее 500 000 рублей (статья 229.2 Арбитражного процессуального закона).

Какие документы должны прилагаться к заявлению в суд?

Договор аренды,
Акт передачи помещения до и после въезда,
выписки со счетов, касающиеся гарантийного депозита и арендных платежей; и
Письмо с просьбой о возврате гарантийного депозита,
Предварительные действия,
документы, подтверждающие добросовестное выполнение арендатором условий договора (например, чеки на ремонт, платежи учителям).

Обеспечительный взнос возвращается, если не наступили обстоятельства, дающие кредитору право на удовлетворение своего требования к должнику (Фото: Shutterstock).

Уплата залога в договорах купли-продажи

Роль задатка в договоре купли-продажи состоит в том, чтобы покрыть любые штрафы или убытки, которые могут возникнуть в результате неисполнения договора. Если ничего подобного не происходит, сумма задатка возвращается, говорит Александра Марсенюк. По словам эксперта, задатки также используются в предварительных договорах купли-продажи и предназначены в первую очередь для защиты продавца, а по сути подлежат возврату при заключении основного договора.

По мнению Евгения Кравченко, целесообразнее включить в предварительный договор формулировку о зачете суммы задатка в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер гарантии в договоре купли-продажи определяется исключительно по соглашению сторон и чаще всего выражается в конкретной сумме. Однако по соглашению сторон она может быть установлена и в виде процента от стоимости сделки.

Налоги на гарантии

Внесение задатка на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. Согласно условиям договора лизинга, депозитный платеж может быть использован только для оплаты штрафов, пеней и других платежей, связанных с нарушением условий договора одной из сторон. Поэтому данный платеж не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС), резюмирует Александра Марценюк.